Cosa sono le tabelle millesimali?

Tutti i condomini si avvalgono di parti e servizi comuni che per natura necessitano di essere amministrati in modo unitario.
Queste componenti da gestire sono ad esempio:

• il suolo dell’edificio, le fondazioni e la struttura, portici, portoni, cortili, parti di edificio comune…
• i locali per la portineria, il riscaldamento centralizzato, servizi comuni…
• impianti …

Come prevede il codice civile, ogni singola unità immobiliare deve obbligatoriamente partecipare alle spese per la conservazione della parti comuni, in proporzione al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; infatti le quote di partecipazione di ogni proprietà, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Le Tabelle Millesimali sono lo strumento con il quale si rappresenta il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi, il loro scopo è quello di andare a ripartire le spese in modo equo ed inequivocabile.

Come si calcolano i millesimi?

Il condominio, come fosse una società, viene suddiviso idealmente in 1.000 quote che vengono poi attribuite in quantità variabili a ciascuna unità immobiliare a seconda delle sue “caratteristiche”. Il tecnico, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici o volumi reali, accertati per sua diretta constatazione, deve pervenire alla determinazione del costo-valore degli alloggi in base alla valutazione delle “caratteristiche” di ogni ambiente singolarmente considerato.

Le caratteristiche di ciascuna unità immobiliare possono essere di vario genere:

• intrinseche della proprietà: destinazione
• derivanti dall’esterno: piano, orientamento, prospetto
• intrinseche + esterne: luminosità
• funzionalità dell’appartamento

Nascono così i coefficienti di riduzione che gestiscono le diverse caratteristiche e le combinano tra di loro, arrivando così alla determinazione di un volume virtuale al quale è possibile attribuire un valore, riproporzionando questo valore sulla totalità del condominio.

I coefficienti di riduzione da utilizzare nel calcolo non sono definiti in maniera univoca. Generalmente si parte dai coefficienti previsti dalle normative; è poi il tecnico, con la sua esperienza e sulla base delle caratteristiche del condominio, a decidere quali coefficienti sono necessari per lo specifico calcolo.

Quali sono i dati necessari?

Il primo passo è lo studio dell’immobile, verificando quali siano le parti comuni a tutti i Condomini e se ne esistano alcune ad uso differenziato. È necessario raccogliere il maggior numero di informazioni possibili, per poter stabilire quali Tabelle Millesimali occorrono per la gestione amministrativa dello stabile.
Si procederà quindi con:

• Rilievo delle superfici utili
• Verifica della destinazione dei vani
• Verifica dell’orientamento
• Verifica del tipo di affaccio
• Verifica dell’altezza dei vani
• Verifica di luminosità
• Verifica degli elementi radianti.

Chi si occupa della redazione delle tabelle millesimali?

Dalla normativa non è prevista alcuna competenza specifica, quindi sembrerebbe voler dire che potrebbero essere calcolate da chiunque. Ma considerata l’importanza della materia, i risvolti pratici che queste anno e le implicazioni economiche è sempre consigliato affidarsi a professionisti tecnici esperti e con esperienza specifica in materia. Tramite lo studio tecnico Franco Lunadei potrai avere il tuo tecnico in grado di redigere al meglio le Tabelle millesimali a gestione del tuo condominio e/o della tua unità immobiliare.